沈陽商業地產十年啟示錄:從衰敗中走向繁榮

來源:未知 飆馬 2019-12-17 15:32

2009年,沈陽還在回味過去幾年 “黃金時代”的熱潮,但商業地產已經居安思危,開始探討未來發展的轉向問題了,而從過去十年沈陽商業地產的發展態勢來看,這種居安思危并非空缺來風。

 

 

高速發展到迅速沒落,沈陽商業地產十年之痛

 

在美美、西武等百貨撤離沈陽之前,這座東北中心城市,一直沒有感受到商業地產寒冬將至,直到伊勢丹、久光等商場也難以支持,紛紛撤離,我們才真的相信,過去幾年中,沈陽商業地產經歷了前所未有的寒冬打擊。

 

資料顯示,2009年起雅仕、美美、西武、伊勢丹、久光、陽光、新瑪特花季店等高端商場陸續撤離,這股撤離潮一直持續到了2014年左右,這些高端百貨的接連撤出,無疑為蓬勃生長的沈陽商業地產敲響了警鐘,而沈陽,直到2014年才開始正視商業地產進入衰敗的問題。

 

當時,有媒體曾深度分析市場進入衰敗期的原因,經營模式水土不服、高端百貨過剩、經營模式雷同、商業地產趨于飽和等問題逐漸浮出水面,而商業地產存量過剩的問題,直到2017年,才首次得到緩解。

 

2017年,RET睿意德發布《東北城市商業活力指數白皮書》,《白皮書》指出,沈陽集中式商業存量居東北四大城市之首,其中10萬平以上的單體商業項目最多,占城市整體存量比例近五成。 “盡管沈陽集中式商業存量較高,但從2016年開始,沈陽商業地產放量有意放緩,這標志著在經歷了近十年的瘋漲期后,沈陽商業地產開始進入理性發展時代”。

 

 

現在來看,除了此前媒體分析的幾個原因之外,沈陽商品住宅市場的變化和網絡時代的沖擊,也是導致實體商業萎縮的原因之一。有業內分析認為,整體來看,過去幾年中,正是電商崛起的幾年,其對于傳統百貨商場帶來的沖擊不僅僅體現在沈陽一座城市上。

 

其次,正如睿意德白皮書所言,沈陽集中式商業存量過高,且過于集中,這也是導致過去幾年商業地產迅速萎靡的重要原因之一。

 

第三,過去幾年中,沈陽一直處于不斷擴張、發展的狀態,這導致城市開始逐步從單一中心格局向多中心格局轉化,而這種轉化也間接導致了部分傳統商圈的萎靡。

 

之所以這樣說,是因為隨著城市居住格局發生巨大變化,城市居住圈層隨著高端住宅區域的改變而不斷被“重新分配”,尤其是隨著人們購物習慣、購物理念的變化,傳統商圈的號召力與影響力開始逐步下滑,這也給了很多新興商圈一個發展機會。

 

分散聚合 城市“頂奢商圈”到底在哪?

 

2017年,可以說是沈陽商業地產的一個新的拐點,在經歷了商業地產的陣痛期之后,市場終于進入到了新的發展狀態,過去繁榮的幾大商圈在“傷筋動骨”之后,進入恢復期;新興板塊商業地產發展尤為謹慎,中小型社區商業逐漸成為主流,老商圈的萎靡,新商圈的謹慎,讓沈陽的商業地產發展陷入了新的“尷尬”,而誰能夠抓住機遇取代老商圈的“統治地位”呢?在這樣的大環境下,誰將成為下一個輻射東北的核心“頂奢商圈”呢?

 

答案可以說是“既復雜 又簡單”。

 

 

2017年,可以說是沈陽房地產行業的轉折點,從這一年開始,宏觀觀察沈陽商業地產的發展就可以看出,過去兩年,新入駐的高端酒店、新開業的頂級商場,幾乎都集中在了青年大街。

 

資料顯示,2018年,沈陽K11正式營業,不久后,沈陽世茂希爾頓酒店開業,現在,沈陽康萊德酒店也將店址選在了青年大街。整體來看,青年大街已經正式成為各大頂級酒店、奢侈品店入駐沈陽的首選板塊了。可以說,青年大街板塊在過去兩年中借勢而起,迅速占領了高端市場,成為新興代商圈的佼佼者,甚至成為沈陽新晉“頂奢商圈”代言人。

 

 

而這對于青年大街而言,遠遠不夠。

 

從青年大街沿線的在建項目規劃來看,未來的青年大街還將有更多的發揮空間。據了解,目前板塊內沈陽華強金廊城市廣場、寶能GFC等項目處于在建階段,而從規劃來看,無疑不是極具特色的頂級綜合體。

 

 

據介紹,沈陽華強金廊城市廣場總投資約150億元,總建筑面積約113萬平方米,是集五星級酒店、高端商業中心、高端總部寫字樓、服務型公寓于一體的低碳環保、智力密集、強產業帶動的產業綜合體項目,在規劃中,其商業部分將摒棄傳統商業地產思維,打造全新特色商業業態,為青年大街發展夯實“高奢”基礎。

 

與此同時,項目近期將推出最后一期200套公寓產品。資料顯示,目前項目報價17000-23000元/平,戶型區間38-83平,首付30萬起,在坐擁南金廊核心配套與環湖富人區的地段優勢外,華強商業金融中心公寓類產品還簽約七中總校、文化路小學雙校區配套。可以說,無論是從生活配套還是圈層契合度上來看,項目都十分符合青年大街的調性。

 

可以說,從沈陽的城市布局來看,很可能未來很長一段時間內,金廊都仍將是城市精英圈層的首選板塊,而這里也很可能是沈陽房地產市場突破價值瓶頸的關鍵點。換而言之,如果沈陽哪一個板塊發展潛力沒有上限,那么這個板塊很有可能就是金廊板塊。

 

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
14.8萬平米
購物中心
2008-05
2.6萬平米
城市綜合體
2021
5.29萬平米
城市綜合體
2020-06
5.5萬平米
購物中心
2020-05
1.7萬平米
城市綜合體
2018-01
7萬平米
城市綜合體
2020-06
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
女裝
50 - 100平米
1 - 2年
西南區
泰國菜
100 - 120平米
5 - 6年
華東區
女裝
70 - 150平米
1 - 3年
華東區
兒童游樂
200-5000㎡
2-5年
全國
兒童游樂
100-200㎡
3-5年
上海
百貨
10000-50000㎡
10-20年
全國
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